一夜涨30万！反水二手房遍地开花 楼市再松绑推高深圳叫价

两位市民望着不远处的在建楼盘。

无房市民：说到底还是买不起

在即将开盘的龙华龙胜地铁站旁，“和平里”和“港铁天颂”楼盘昨天来看楼的市民络绎不绝，销售顾问均表示，虽然目前没有开盘，房价还没公布，但估计有上涨的可能。“目前可能是3.2万左右吧，我们会根据周边市场考虑的。”港铁天颂的销售顾问周小姐表示。

而在附近的中海锦城，则表示目标价位可能是3.5万元以上。“我们一期的楼盘就是3.5万元，而且已经售罄了，预计只有涨没有跌。”中海锦城的客户经理蔡小姐说。

“这样的消息一出，业主都会漫天抬价的。对于一手盘，我觉得目前还算可控吧。因为一手房现在大部分交房时间长，还有赠送面积也有政策规范，相比起来二手房这方面有漏洞。”市民辛小姐准备近期购买房子，研究了一番，走了一圈，还没定下心来就遇到楼市新政策，她也觉得有些郁闷。“新政策里面降首付是在公积金的基础上，意味着针对刚需给予优惠，但没有政策规范二手房业主报价和一手盘开发商的售价，说到底，房价涨了大家依然买不起供不起。”

新政出台前，有开发商敏锐捕捉到了促销机会。

在售楼盘：声称可能会涨价

除实地走访楼盘销售中心外，昨日晶报记者还随机致电了四处在售一手楼盘的销售人员，问询近期房价的可能走向。“香格名苑”位于南山区月亮湾北侧绵山路，接电话人员告诉记者，目前该盘房价在每平米4.5万至4.6万元间，按照最新政策规定，深户可以40%首付购买二套房，并声称“4月1日就要上调房价，最好今晚来看房。”在记者的询问下，对方表示，“具体涨幅目前不清楚，但至少上涨2000元。”福田区“栖棠映山”楼盘的销售人员则表示，目前该盘均价为4.8万元，尚不知是否会涨价，他称近期来看房的顾客增多。

龙岗区“珑禧”楼盘的销售人员告诉晶报记者，记者“看中”的一套面积为137平米的户型，当日售价在210万元左右，并表示，4月1日起，将会上调房价，4月份该盘房价将可能上涨500元至1000元。

而盐田区“深中润君临海域·臻玺”楼盘的接电话人员却告诉记者，深户、无房产者不能按30%首付购房，原因是“我们楼盘是商业性质的”。随后该工作人员以“现场客户非常多，你来了再说”为由，打断了记者的追问。

二手房中介：购房宜早不宜迟

从两位房产中介工作人员口中，晶报记者得知，二手房市受刚出台的楼市新政影响较大。一位代理“南国丽城”小区二手房业务的陈先生对晶报记者称，“这两天，看房火爆，成交顺利，买首套房、二套房的都很多。”他认为这与近日新政策有关，并建议记者“如要购房，宜早不宜迟。”中介经理唐先生也表示，深圳二手房价，较北京、上海等一线城市而言，本就具有较大的上涨空间，又加之不少市民得知新政策的实行，购买二手房热情高涨。“近两周里，我们卖出了近40套房，尤其是昨天、前天，销售繁忙。”他预测，其所代理的一套106平米、价格为530万元的房子，“接下来两个月内，上涨20万到30万元很正常。”

“星河丹堤90平方米的二手房估计要卖到300万元以上。这边的价格年后都有一些涨幅，二套房四成首付的政策虽然已经出来了，但是落实到深圳可能还需要一定时间。”美联物业香蜜湖一号营业点的工作人员表示，3月30日晚的成交量可以用夸张来形容。“基本上一个营业点就有4—5套房子（售出），非常可观，而且也有不少二手房主反水，以一套200万元左右的房子为例，有房主直接上涨10万到30万元。”

据Q房网世华地产康达尔分行经理胡伟辉介绍，昨天过来放盘的业主，放盘价普遍比新政策出来之前高5万至10万元。业主们都表示，房地产新政策出来之后，房价肯定会涨。不过，现在放出来的房源并不是太多。

“估计购房者、业主都会有一个观望期，看看新政策执行的具体情况，到底是涨还是跌？然后才会选择跟进。这个时间的长短，要看具体政策实施细节何时出来，以及执行的效果。”胡伟辉说。

据Q房网世华地产康达尔分行员工赵新松介绍，该店昨天的看房客户量并无太大的变化，不过路过或打电话询问房价是否涨跌的人却多了不少。

满2年免征营业税新政暂未执行

从政策出台到真正落地，需要有一个过程。记者昨天从Q房网世华地产康达尔分行了解到，目前房产过户仍按原来的政策执行，而新的政策具体实施细节现在尚未出来。也就是说，如果有购房者昨天去办理过户，该房产的房产证满了2年但未满5年，那仍需交营业税。胡伟辉表示，因为目前尚未接到具体的相关通知，所以仍按原来的政策执行。

据赵新松分析，在新政策开始实施之后，预计房价肯定会涨，但是可能涨幅不会太大，而是相对平稳地缓慢往上涨。“其实，深圳近期楼市的成交量和成交价都已经很高了，近期也一直在涨，如果接下来涨幅太大，那购房者未必接受。”随后，记者走访了布吉片区多个中介公司的门店，他们均表示对未来房价持积极乐观态度，一致“看涨”，但也都认为不太可能会大幅上涨。

□案例

买房者犹豫一天，业主涨价5万元

在罗湖区上班的刘先生，看中布吉片区房价相对较低、交通便利的优势，已经在这个片区看了一个多月的房。最近一个多星期，他看中了大芬地铁站附近的康达尔花园，他说：“这里离地铁站近，距离罗湖也才几站路，十几二十分钟就可以到达东门了，而康达尔那套房子户型好，装修也不错，所以就考虑出手，先后看了三四次。”

3月29日晚，刘先生本已看中了康达尔花园那套面积为72.6平米的两房两厅房子，准备下定金。结果，家人来电叫他先别急，再考虑一下。没想到这一犹豫，就与这套房错过了。次日晚，当得知国家针对房地产市场推出新政策之后，刘先生赶紧带着定金，准备把那套心仪已久的房子签下来，结果业主却当场反价，由原来的150万元直接涨到155万元。

对此，业主的说法是，该套房子房产证不满5年但已满2年，原来营业税算下来大概要四五万元，现在新政出来之后，满2年不用征营业税，所以这笔本来购房者就要掏的钱应该归业主，因此房价得涨5万元。新政出来之后，交易税费会降低，但是这“实惠”却不一定能落到购房者身上。按以往的惯例，这种交易环节的税费减免在历次政策调整中都会被业主的“加价”吃掉。由于深圳二手房市场一直都是业主实收的价格交易，因此，满2年的二手房业主一定会乘机涨价，将税费减少那块加到房价里。

面对业主的反价，刘先生只能无奈地拒绝交易，打算改看附近其它的楼盘。据悉，这并不是个例，昨晚包括中原等许多中介公司都传来业主当场反价的消息。深圳新浪房产消息称，有中介透露，凯旋城某两房单位的业主反价20万。据深圳中原研究中心调查，目前深圳楼市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些热门房源甚至出现一天多次反价的现象。(晶报记者 罗俊杰 王子键 商笑野/文 高雷 成江/图)

3月30日晚的成交量可以用夸张来形容。基本上一个营业点就有4—5套房子（售出），非常可观，而且也有不少二手房主反水，以一套200万元左右的房子为例，有房主直接上涨10万到30万元。

——房产中介

工作人员

□新闻分析

房价想重演2009年的“疯狂”？难！

业内人士认为，四部委联手打出“金融＋财税”的政策组合拳与2008年末出台的楼市政策似曾相识。2008年10月，中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施，规定个人住房转让营业税“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下调至20％。随着信贷、税收等多重政策叠加，房地产市场迅速转向，当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50％；销售额高达4.4万亿元，同比增长83％。此次新政出台，会否导致房价重演2009年的疯狂上涨？专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。

供需格局悄然生变

当前供大于求的情况明显严重

据中原地产研究咨询部数据，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。

2009年，楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。

瑞银首席经济学家汪涛认为：“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”瑞银发布的研报显示，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

上海中原地产研究总监宋会雍说，对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同。“首先在供求关系上，当前楼市供求比达到1.3∶1，而2009年供求比才1.1∶1，当前供大于求的情况明显严重；其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳投资客入市；但现在市场上投资客相对减少，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。”

信贷松紧不同

楼市“蓄水池”作用弱化

业内人士认为，自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。

安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择。”

高善文表示，“2009年，在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下，中国的房地产价格创出历史新高。”而在当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

一位银行人士告诉记者，2009年，银行有大量的信贷额度，当时房贷属于优质贷款品种，为增加房贷配给，7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下，银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。

理财渠道渐宽

楼市投资投机性需求转向

“为什么大家愿意买房子？因为房价涨的猛，过去二十年炒股赔得多、赚的少，而买房子是肯定赚的，由于缺乏投资渠道，因此楼市的投资性需求比较高。”上海易居房地产研究员严跃进说，过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。

根据瑞银证券统计，2014年，居民金融资产约有16％投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19％。“相比2009年，中国投资者有了比房地产更好的投资渠道，加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松，投资海外资产也比以前更加容易了。”

经济步入“新常态”

中国楼市将“量增价稳”

旭辉地产总裁林峰表示，“房地产开发离不开宏观经济的整体支撑。房价增速跟GDP的增长是正相关关系。”在2009年，中国的经济增速依然保持在“两位数”。而目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。”林峰表示。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。“在我国经济增速放缓、结构调整的‘新常态’下，尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”胡景晖说。据新华社电